景美女中公寓文山區  文山買屋 / 文山買房 - 1231辛亥路7段60巷庭院一樓實踐學區法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1312 萬~~1050 萬
參考單價：36.01 萬/坪
地址：台北市文山區辛亥路七段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114職九100
拍次：三拍
點交情況：點交
格局： 3+3房(室) 1廳 1廚房
總坪數：29.16 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.88 坪
共同使用：2.61 坪
其他面積：7.67 坪
土地面積：8.62 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：實踐國小.實踐國中
鄰近公園：景美溪河堤公園
附近交通：實踐國中公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格優勢：為法拍第三輪標售，底價已降至 1050 萬左右，較前兩次流標價明顯下降。 2. 地段學區：位於文山區辛亥路七段，鄰近景美女中與實踐學區，屬傳統文教住宅區，需求穩定。 3. 環境資源：緊鄰景美溪河堤公園，居住環境相對優美。 4. 點交承諾：法院文件註明拍定後點交，理论上無需擔心原住戶長期抗拒。 5. 房貸支持：銀行提供法拍專案貸款，利率約 2.60%，最高可貸 8 成。
劣勢	1. 屋況較差：屋齡達 48 年，屬於高齡公寓，且一樓需擔心潮濕、蟲害及隱私問題。 2. 無法看屋：案件查封中，無法進入內部實際勘查室內格局與漏水狀況。 3. 無電梯：4 樓老公寓，一樓雖方便進出但無電梯設施，未來轉手可能受限。 4. 違章建築：建物含有水平增建違章建築，需依現況拍照存證，可能影響未來裝修或整修。 5. 產權登記風險：部分建物未辦理所有權第一次登記，移轉手續複雜。
機會	1. 低價撿漏：若排除法律瑕疵風險，價格低於市場行情，具投資或自住性價比。 2. 社區熟鄰：實踐國中英文與文教氛圍濃厚，適合子女教育規劃。 3. 銀團輔導：法拍專業團隊可提供法律把關與銀行代墊尾款服務，降低交易門檻。 4. 土地價值：土地使用分區為住宅區，具潛在增值空間。
威脅	1. 產權無效風險：因未辦第一次登記，可能無法直接辦理所有權移轉，甚至面臨列管拆除風險。 2. 拆除成本：違章建築若遭認定需拆除，需自行承擔重建或補償費用。 3. 隱藏瑕疵：無法看房導致無法確認漏水、結構安全或原住戶債務糾紛。 4. 時間成本：法院點交程序與產權歸屬異議可能拖長取得房產時間。

物件評論

購買建議：極度謹慎，不建議一般自住者輕易入手

此物件雖位於熱門學區且價格明顯低於前兩次流標，但法律風險極高，主要理由如下：

第一，產權與拆除風險是最大隱憂。資料明確指出建物未辦理所有權第一次登記，且為水平增建違章建築，存在列管拆除風險。這意味著買受後可能面臨無法順利過戶，或被迫拆除增建部分的巨大損失，對於自住者而言，安全與法律穩定性應優先於價格優勢。

第二，老舊公寓的一樓與屋齡問題。48 年屋齡加上無電梯的一樓，除居住品質（如濕度、噪音）可能不如新案外，未来在轉售流動性上亦會受限。且因無法看屋，內部潛在修繕成本（如管線更新、漏水修復）將是一筆不可控的額外開銷。

若您具備專業法務資源協助解決產權問題，且能接受高風險高報酬的投資策略，此標的可列入評估；但若是為了自住求安穩，建議優先排除產權不清且具拆除風險的法拍案，另尋其他穩定房源。

問與答

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透明房訊 104法拍屋直營店

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